相続と税金問題 不動産相続の基礎知識②

不動産の相続に際しては、どんな税金が幾らぐらいかかるのかということも、しっかりおさえておきましょう。

そのような税金は原則として現金で納める必要がありますから、現金が用意できなくて慌てるということのないよう備えておく必要があります。

また各種の特例を活用すれば、かなりの節税につながることがあります。

では、不動産の相続に関係する税金についてみていきましょう。

税金の種類と特徴

不動産の相続に関係する税金としては、主に以下の3つがあります。

  1. 相続税
  2. 登録免許税
  3. 譲渡所得税

1 相続税

相続税は不動産だけでなく相続した財産すべてに対して一定の税率で計算された税額を納税する必要があります。

その税率が高いことから心配される方も多いですが、基礎控除や配偶者控除などがあるため、税額がゼロになるケースのほうが多いのです。

と言っても、2015年には基礎控除額が減少し、課税件数は飛躍的に多くなっているようです。

2 登録免許税

相続した不動産を登記する際に支払う税金です。

相続の場合は売買などで登記する時よりはずっと低い税率が設定されていますが、それでも不動産の評価が高かったり、不動産の数が多いと結構な金額になりますから、登記を行う前にしっかりと確認しておく必要があります。

3 譲渡所得税

相続した不動産を売却した際に、その売却益に対して課税されるのが譲渡所得税です。譲渡所得税には所得税と住民税が含まれます。

場合によっては数百万円以上の高額になる事がありますが、一定の条件を満たせば3000万円の控除が適用されます。

 

相続税の注意点

相続税の申告期限は相続開始日(死亡日)から、10ヶ月以内です。

相続税は不動産だけでなく、預金や有価証券など相続財産全体の価額に対して課税されます。

この際に不動産の評価方法の違い特例を活用することで節税できる場合があります。

1 不動産の評価方法の違いを活用する

通常は相続税申告のための不動産の評価は「路線価方式」と呼ばれるもので行なわれます。しかし、申告期限(10か月以内)までに対象不動産を売却すれば、その売却価格がその不動産の評価(時価評価)となります。

この時に売却した価格が路線価による評価額よりも下回れば、それだけ支払う税金も安くできる可能性があります。

この方法で節税するには、実際の売却価格がどれくらいになるか、路線価より低くなるかどうかを知るために、あらかじめ査定をしておくことがカギとなります。

2 特例を活用する

相続した不動産が亡くなった人の自宅であった場合は、一定要件を満たしていれば「小規模宅地等の特例」が活用でき、大幅な減税につながります。

また既に相続税を支払った後でも、相続開始後3年10ヶ月以内に不動産を売却すれば、「相続税の取得費加算の特例」というものが適用されます。これにより売却に伴って生じる譲渡所得税を低減することができます。

 

登録免許税の注意点

登録免許税については、現在2つの免税措置があります。

一つは「相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置」というものです。

相続した土地を登記しないまま死亡した人がいる場合に、その土地を次の相続人が相続する際の登記では、前の相続についての登録免許税は払わなくてよくなります。

二つ目は「市街化区域外の土地で‥法務大臣が指定する土地のうち、不動産の価額が10万円以下の土地」について登録免許税が免税されます。

この法務大臣が指定する土地については,法務局・地方法務局のホームページに掲載されています。

10万円以下の土地は元々登録免許税が安いとはいえ、幾つもあると何千円もかかるかもしれません。それが免税されるなら結構お得です。

これら2つの免税措置は自動的に受けられるのではなく、申請書に法令の条項の記載を行う必要がありますので注意してください。

 

譲渡所得税の注意点

譲渡所得税については、取得時の費用を証明する書類があるかどうかが大きな分かれ目となります。

というのも、譲渡所得税の計算は売却金額から取得費などの経費を差し引いて、利益が出た場合にのみ課税されるからです。

取得費とは、その対象となる土地建物の当初の購入費や建築費などです。それらを売買契約書や工事請負契約書などを元に証明することが必要になります。

しかし、相続の場合には売買契約書等が見つからないということも多く、その場合には取得費は売却価格の5%で計算する事になります。

この計算方法だと利益がかなり多くなってしまい、それだけ税金も割高になってしまいます。

それで、まずは売買契約書や工事請負契約書をできる限り探してみましょう。

税務署に相談すれば、住宅ローンを借りた金銭消費貸借契約書のコピーやローンの償還表、全部事項証明書で抵当権の設定金額の状況がわかるもの、購入当時の不動産会社の価格が記載されているパンフレットなどでも認められる場合があるようです。

3000万円控除の特例が使えるかも

譲渡所得税の節税で覚えておきたいのが、3000万円の特別控除です。

亡くなった方の居住用家屋と敷地のうち一定の要件を満たすものを売却した場合に、譲渡所得から3000万円を控除できるようになります。

但し、令和5年12月31日までの時限的な特例となっています。

こんな場合は軽減税率が適用

10年以上自分が住んできた家土地を相続し、その後に売却する場合は、譲渡所得税の税率が軽減されます。

前述の3000万円控除との併用も可能です。

早目の査定が節税のカギ!

ここまで考えてきたように、税金の特例は相続開始後3年以内に売却しないと適用できなかったり、時限的な措置となっている場合があります。

一方、相続した不動産の売却は時間のかかるものであり、他の相続人の説得や遺産分割が完了するまでの期間、不動産会社への依頼や買い手がつくまでの期間など考えると、相当早くから準備をしなければ、特例が活用できなくなることも。

たとえ今は売却するか決めかねるとしても、早目に無料査定だけでも受けておくことをお勧めします。

査定価格が分かっていれば、遺産分割の話し合いもスムーズに進めやすいですし、不動産会社の選定についても、その後の値段交渉についても、迷いが少なくなり、早期の売却につながります。

その結果、税金面でも有利になるというわけです。

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