共有の問題点 不動産相続の基礎知識①

不動産を相続する際に多くみられるのが、1つの土地や建物を複数の相続人で共有する事です。

法定相続割合の通りに各相続人の持分を登記することもよくあります。

しかし、そのような共有は、遺産分割の先送りに過ぎず、後から問題となる可能性大です。

この記事では、共有の問題点として大きく3つを取り上げ、それをできる限り避けるための対策についてお伝えしていきます。

先に待つのは不動産の凍結

不動産を共有することの問題点として以下のようなことがあります。

  1. 利用が制限される
  2. 売却しにくくなる
  3. 権利関係が複雑になる

1 利用が制限される

共有されている不動産を賃貸したり、大規模に改修したりするには、共有者全員の同意が必要になります。

また共有不動産を管理するには、持分の過半数を有している者の決定が必要です。

一方で、共有者は共有物の分割をいつでも請求できる権利があります。

これらのことから、例えば相続した建物に相続人の一人が住みたいと思う場合や誰か他人に貸したいと思う場合も、共有者の誰か一人でも反対すれば実現しなくなります。

また建物が老朽化してリフォームが必要な場合もそれができなくなるかもしれません。

さらに共有者の一人から突然に分割の請求を受けた場合、現物を分割する必要が生じたり、その分を他の共有者が金銭で支払わなくてはなりません。

このような状況では利用したくても利用できないことが多くなります。

2 売却しにくくなる

共有している不動産を売却する場合には、共有者全員の同意が必要になりますから、一人でも売却に反対する人がいれば難しくなります。

せっかく理想的な売却のチャンスが訪れても、一人の反対のためにお流れになってしまうということも十分に考えられます。

また共有者全員が売却には賛成していても、早く現金化したい人とできるだけ高く売りたい人で足並みがそろわず、なかなかスムーズに進まないかもしれません。

3 権利関係が複雑になる

共有者の一人が亡くなると、その権利は相続人へと移ります。

例えば当初の共有者が3人だったとして、そのうちの一人が亡くなり、その相続人が配偶者と子供3人だったします。

この時点で、その不動産の共有者は一気に6人になります。

人数が増えるだけでも意見がまとまるのは大変ですが、後から加わる人ほど親しい間柄ではない場合が多く、より合意するのが困難になりがちです。

こうした3つの要因によって、せっかく相続した不動産が活用できずに資産としての意味がなくなる、いわゆる凍結状態になることが珍しくありません。

不動産の共有を避けるには?

多くの場合に共有名義にするのは、それが無難な解決方法と考えられるからです。

しかし、実際は解決したわけではなく、分割を先送りしたに過ぎませんから、先ではいずれ徹底的に話し合わなくてはならない時がきます。

その時には前述の通り、話し合いによる解決が一層困難となっている事が多いようです。

そこで、不動産の共有を避けるために行えることが3つあります。

  1. 単独名義になるよう説得する
  2. 代償分割を提案する
  3. 現金化して分割する

1 単独名義になるよう説得する

相続税の納税や他の特別な事情がない限り、不動産の相続登記を急ぐ必要はありません。

一度登記してしまうと元に戻すのは大変ですから、登記する前にあきらめずに単独名義での相続を目指しましょう。

話し合いをスムーズに進めるには、十分に準備しておくことが大切です。

共有名義にすることの問題点をしっかりと伝えると共に、被相続人との生前の関係性や貢献度合いなどから単独名義にすべき理由を主張できるかもしれません。

また対象となる不動産の時価が明確に把握できていれば、単独名義での分割が行いやすくなります。

例えば、相続財産に3000万円の預金と実家の土地建物がある場合を考えてみましょう。

相続人が子供4人の場合で平等に分けると、1人あたり750万円の預金と土地建物の持分を4分の1ずつ相続する事になります。

でも、この時に土地建物の時価が1000万円だと分かっていれば、一人が単独名義で土地建物を相続し、他の3人が預金を1000万円ずつ相続するという分け方で決着をつけることもできます。

2 代償分割を提案する

代償分割とは、特定の相続人が現物を相続する代わりに、他の相続人に対して代償金を支払うというものです。

例えば、時価1000万円の不動産に対して4人の相続人がいる場合に、一人当たりの相続分は金銭で250万円となります。

その不動産を一人で相続する代わりに、他に3人に250万円ずつの現金を支払うというのが代償分割のやり方です。

この場合にも事前に不動産の時価を把握しておくことが話し合い成功のカギとなります。

3  現金化して分割する

相続する不動産を将来的に利用する見込みがないのであれば、また他の相続人が同意するのであれば、早目に売却してそのお金を分割するのが得策です。

現金で分けるのであれば、平等に分けられますから文句も出にくくなります。

現金化の方向で説得する場合も、だいたい幾らぐらいで売れるのか、相場を伝えることで同意を得やすくなります。

 

事前に査定しておくことが大事

前の項目で考えた通り、不動産の共有を避けるには説得や交渉が必要であり、そのためには該当する不動産が時価で幾らぐらいになるかを把握しておくことがカギと言えます。

尚、時価とは実際に取引される価格の事であり、路線価や固定資産税の評価額とは全く別物です。

実際に金銭で換算すると幾らになるかが大事ですから、不動産の分割に関しては時価で評価する事が必要になります。

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